【导读】
近年（nián）来，农村（cūn）私（sī）有房屋买卖纠纷频频发生，对于房屋买卖合（hé）同（tóng）的效力（lì）认定及处（chù）理，往往（wǎng）有些难度（dù），为了统（tǒng）一标（biāo）准，规（guī）范审判，北京高级人（rén）民法院走在全国前列，形成了会（huì）议纪（jì）要。
北京市高级人民法院（yuàn）关于印发农（nóng）村私有房屋买（mǎi）卖纠纷合同效力认定及处理原则研（yán）讨会（huì）会议（yì）纪要的通知
（2004年12月（yuè）15日 京高法发[2004]391号）
农村私有房屋买卖纠纷合（hé）同效力认定及处理原（yuán）则研讨（tǎo）会会议纪要
一、涉及农村私有房（fáng）屋买卖（mài）纠（jiū）纷案件（jiàn）的（de）主要情（qíng）况
目前此类纠纷主要（yào）有以下情况：从诉讼双方和（hé）案由来看，主要（yào）为房屋出卖（mài）人诉（sù）买（mǎi）受人，要求确（què）认合同（tóng）无效并收回房屋；从（cóng）买卖双（shuāng）方身份来看，出（chū）卖（mài）人为（wéi）农村村民，买受人主要是城（chéng）市（shì）居民或外村村民，也有出卖（mài）给同（tóng）村村民的情（qíng）况；从交易发（fā）生的时间看，多发生在起诉前两（liǎng）年以上，有的甚至在10年以上；从合同（tóng）履行来（lái）看，大多依约履（lǚ）行了合同义务，出（chū）卖人（rén）交付了房（fáng）屋，买受（shòu）人（rén）入住（zhù）并给付了房款（kuǎn），但多未办理房（fáng）屋登记变更或宅基地使用权（quán）变更登（dēng）记手续；从诉讼的（de）起因来看（kàn），多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等（děng）因素（sù），房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格（gé），出卖人受（shòu）利（lì）益驱动而（ér）起诉；从标的物（wù）现状（zhuàng）来看，有的（de）房（fáng）屋已经过装修、翻建、改建等（děng）添（tiān）附行为。
二（èr）、关于农村私（sī）有房屋买卖（mài）纠纷（fēn）合同效力（lì）的认定
与会人员多数意见认为，农村私（sī）有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：
首先，房屋买（mǎi）卖（mài）必然（rán）涉（shè）及宅基地买卖，而宅基地买（mǎi）卖是我国法律（lǜ）、法规所禁（jìn）止的。根据我国土地管理（lǐ）法的（de）规定，宅基地（dì）属于农民集（jí）体（tǐ）所（suǒ）有，由村集体经济组织或者村（cūn）民（mín）委员会经营、管理（lǐ）。国务院办公厅1999年颁布的《关于加（jiā）强（qiáng）土地转（zhuǎn）让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出（chū）售，也（yě）不（bú）得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和（hé）购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国（guó）家土地管理局[1990]国土函字第97号（hào）《关于以其他形式非法转（zhuǎn）让土（tǔ）地的具体应用（yòng）问题（tí）请（qǐng）示的答复》也明确规定：原（yuán）宅基（jī）地使用者未（wèi）经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产（chǎn）权，是（shì）属“以其他形式非法转让土（tǔ）地（dì）”的（de）违（wéi）法行为之一（yī）。
其（qí）次，宅基地使用权（quán）是（shì）集体经济组织成（chéng）员享有的（de）权利，与（yǔ）特定的身份关系相（xiàng）联系（xì），不允许转让。目前农村私（sī）房（fáng）买卖中（zhōng）买房人名义（yì）上是买房，实际上是买地，在房地一（yī）体的格（gé）局下，处（chù）分房屋的（de）同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
第三，目前（qián），农村（cūn）房屋买（mǎi）卖无法办理（lǐ）产权证书变更（gèng）登（dēng）记，故买卖（mài）虽完成（chéng），但买受人无法（fǎ）获（huò）得所有权人的保护（hù）。
第四，认（rèn）定买卖合同有效不利于保护出（chū）卖人的利益，在许多案（àn）件（jiàn）中，出卖人相对处于弱者的（de）地位，其（qí）要求返还私有房屋的要求更关（guān）涉到其生存权益。
与会者同时认为，此类合同的效（xiào）力以认定无效为原（yuán）则，以认定有（yǒu）效为例外（wài），如买卖双方（fāng）都是同一集体（tǐ）经济组织的成员，经过（guò）了（le）宅基地（dì）审（shěn）批手（shǒu）续的，可（kě）以认定合同有效。
三、涉及农（nóng）村（cūn）私（sī）有（yǒu）房屋买卖纠纷案件的处（chù）理原则（zé）
与会者一致认为，处理此类案件应坚持（chí）以下原则：
第一，要尊重历史，照顾现实。农（nóng）村（cūn）私有房屋交易是（shì）在城乡人口流动（dòng）加（jiā）大、居（jū）住区域界限打破和城乡一（yī）体（tǐ）化（huà）的大背景（jǐng）下产生（shēng）的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造（zào）成这种（zhǒng）现状的（de）制度诱因，而土地市场价格的持续上（shàng）扬、房屋（wū）拆迁（qiān）补偿（cháng）等利益驱动（dòng）是引（yǐn）起（qǐ）此类案件的（de）直接原因。审理此类案件应实事（shì）求（qiú）是地（dì）看待上述背景，要考虑（lǜ）到（dào）目前城（chéng）乡界限仍未（wèi）完（wán）全（quán）打破（pò），农村集体经济（jì）组织仍有一（yī）定的（de）封闭性，农村土地（dì）属于集体所有，目前法律、政策限制集体土（tǔ）地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善（shàn）解决（jué）相关的（de）利益冲突和矛盾。
第二，要（yào）注重判决的法（fǎ）律效果和社（shè）会（huì）效果。判决要（yào）以“有利（lì）于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交（jiāo）易行为”为（wéi）指导，起到制（zhì）约农民审慎（shèn）处分自己房屋的积（jī）极效果（guǒ）。
第三，要综合权衡（héng）买卖双方的利（lì）益。首先，要全面考虑到合（hé）同无效对双方当事人的利益影响（xiǎng），尤其是出卖人因土（tǔ）地（dì）升（shēng）值或拆迁、补偿（cháng）所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异（yì）造（zào）成（chéng）的损失；其（qí）次，对于买受（shòu）人已经翻建、扩建房屋的情况（kuàng），应（yīng）对其添附价值进行（háng）补偿；再次，判决返还、腾退（tuì）房屋同时应注意妥（tuǒ）善安置房屋买受人，为其留（liú）出合理的腾退时间（jiān），避免单纯判决腾退房屋给当事人带来（lái）的消极影响。
特此纪要。
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