在买（mǎi）房（fáng）的过程（chéng）中经常为了表明购房人（rén）的买房意思（sī）而要求预先（xiān）交付一定款项的（de）行为，实践中（zhōng）更有“小订”和（hé）“大订（dìng）”的做法，那么（me）定（dìng）金和订金是一（yī）回事吗？如果购（gòu）房人最终决定不买这套房（fáng）子了能够（gòu）退还吗？定金指合同当事人为了确（què）保（bǎo）合同的履行，依据法律和合同的规定（dìng）由一（yī）方当事人按合（hé）同（tóng）标的额的一定比例，预先（xiān）给付对方的金钱或其他（tā）替代物。

债务人履行债务后，定金应（yīng）当抵作价款或者收回。给付（fù）定金（jīn）的一方不履行约定的（de）债（zhài）务（wù）的（de），无权要求返还定金；收（shōu）受（shòu）定（dìng）金（jīn）的（de）一方不履行约（yuē）定的债（zhài）务的（de），应当双倍返还定金。因此，定金在（zài）性质上具有明显的制裁违约（yuē）行为的性质（zhì）。购（gòu）房人和（hé）开发商约定的定金具（jù）有从合同的性质（zhì），它以主合同的（de）存（cún）在为必要条件。当主合同不成（chéng）立、无效或被撤销，定近（jìn）条款（kuǎn）也不能生（shēng）效。主合（hé）同（tóng）消灭，约定（dìng）的（de）定金（jīn）也随之消（xiāo）灭。

订金则是（shì）指购买人（rén）怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，可以（yǐ）理解（jiě）为一种预付款行为（wéi），合（hé）同确立、履行时预付款要充抵价款，合同不成立时预付款应当返还。订（dìng）金的适用（yòng）不存在制裁违约行为（wéi）的问题，对合同没（méi）有担保作用。如果购房人预交的是订金，最终确（què）定不想（xiǎng）购（gòu）买时，开发商应当退还。因此，购房（fáng）人（rén）在购房的过程中，应当（dāng）与开放商明确自己所预交的钱款属于（yú）“定金（jīn）”还是“订金”，如果属于（yú）“定金”应当是以书面的（de）形式（shì）明确加以规定。

关于“订（dìng）金”的法（fǎ）律（lǜ）性质。我国法律没有明确的规定，所以“订（dìng）金（jīn）”不是一（yī）个严格的法律上（shàng）的（de）概（gài）念，一般（bān）应（yīng）理解为预付款（kuǎn），交（jiāo）付“订（dìng）金”是先予履（lǚ）行债（zhài）务的行为。而关（guān）于“定金”，在（zài）我（wǒ）国《民法通则》和《担保法》中都有明显的规定，它和保证、抵（dǐ）押、质押与留置并列为（wéi）5种担保形式之一（yī），属于债务人（rén）向债（zhài）权（quán）人履行债（zhài）务的（de）担保。债务人??行债务后（hòu），定金应当（dāng）抵（dǐ）作价款。二者的区别在于：交付“订金”属于先予履行债务的（de）行为，而交付“定金（jīn）”是实施的担保（bǎo）行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时（shí），无权要求返还定金（jīn），收受定金的一方不履行约定的（de）债务（wù）时，应当双（shuāng）倍返（fǎn）还定金。