中国经济周（zhōu）刊（kān）5月（yuè）18日报道房产税开征（zhēng）脚步声渐近（jìn）。

5月12日，一则“上海近日将出台（tái）楼（lóu）市调控细（xì）则（zé）并征收（shōu）房产税”的消息占据各大网（wǎng）站的显著位置。而（ér）一个星期前的5月（yuè）4日，国务院（yuàn）法制办财政金融司副司（sī）长季怀银也（yě）通过官方媒（méi）体透（tòu）露：“开（kāi）征住房保有环节的税收（shōu），是保证住房市场（chǎng）健康发展的治本（běn）之策（cè），也是解（jiě）决当（dāng）前我国（guó）面临的多项棘手问题的治本之策，早（zǎo）开（kāi）征（zhēng）比晚开征好，但需分步实（shí）施而非一蹴而就（jiù）”。

这一表态意味着政府开征住房保有环节税（shuì）的基本框架（jià）和（hé）政策（cè）措施（shī）已基本（běn）成型。

本刊获悉，中央政府（fǔ）已紧锣密鼓地进行（háng）房产税各项（xiàng）准（zhǔn）备工作（zuò），其中包（bāo）括税（shuì）种设置、征税范围、免征额和税（shuì）率的设定等细节。中（zhōng）央财税部门的基本思路（lù）是（shì），对1986年（nián）发（fā）布的《房产税暂行条例》进行修（xiū）订，将房（fáng）产税覆盖到个人非营（yíng）业性房产，在某些房（fáng）价（jià）上涨过快城市先行试（shì）点。

开征房产（chǎn）税最现（xiàn）实

关于房（fáng）产税（shuì）开（kāi）征，目前（qián）流传（chuán）有多种版本，如上海（hǎi）开（kāi）征房产保有税，重庆获批房（fáng）产（chǎn）特别消费税。此外，物业税空转也（yě）一直是媒体关注（zhù）的（de）焦点（diǎn）。

“这（zhè）几个名（míng）称其（qí）实说的是一（yī）个（gè）事情，在概念上没有（yǒu）准确不准确之说，我认（rèn）为表述比较（jiào）合理的是房地产（chǎn）税;但（dàn）是在（zài）具（jù）体操（cāo）作上面，用别的说法（fǎ）也没有关系，比如叫房产（chǎn）保有（yǒu）税也不是不行。”财政（zhèng）部财（cái）科（kē）所所长贾康向《中国经济周刊》分析说。

中央财经大学（xué）税务学院副院长（zhǎng）刘桓（huán）认为，重（chóng）庆的房（fáng）产特别消费税是最不靠谱的，“因（yīn）为房（fáng）产特别消费税肯定是流转税（shuì），需要（yào）在（zài）买卖中缴（jiǎo）税，这就违背了房地产税是财产税的（de）基本性质，税（shuì）理上是（shì）讲不通的（de）;此外（wài），还增加了买房人的负担，搞不好，还有（yǒu）可能变（biàn）成涨价的因素（sù）。

“上海提出的保有税（shuì）这个说法是对住房保有（yǒu）环节征收的房产（chǎn）税（shuì），这句话是（shì）被媒体（tǐ）通俗化（huà）了，其实房产保有税就是（shì）房产税，只（zhī）不过过（guò）去（qù）房产税（shuì）只是对商业（yè）地产开征。” 刘桓（huán）说。

房产税在中国并非新税种。1986年10月即在城市、县城等（děng）按年征收（shōu），其中，对个人所有（yǒu）非营业性房产免征。而物业税，早在2003年10月召（zhào）开的中共十六届三中全会时就写入了决议，并（bìng）于2003年（nián）开始（shǐ）在全国进行物业税（shuì）“空转”试点，其（qí）重要（yào）内容（róng）就是“房地产模拟（nǐ）评（píng）税试点”(评税试点（diǎn）范围仅针对经（jīng）营性房产，不涉及居（jū）民个人住宅)。截至2009年（nián）末，已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南（nán）、安徽、福建、天（tiān）津10个省份(含计划单列（liè）市)试点模（mó）拟评税。今年开始（shǐ），模拟评税试点（diǎn）扩大至全国，每个省份选择一个城市进行（háng）试点（diǎn）。

“有了10个省（shěng）份物（wù）业税“空转（zhuǎn）”的经验（yàn），房产税评估（gū）税基，在技术（shù）上不存在问题。”贾（jiǎ）康告诉《中国经济周刊》。

在刘桓看来，物业税是一个好税（shuì）种，如果（guǒ）开征房（fáng）产税（shuì）还存（cún）在土地使用（yòng）税问题，“一（yī）所房子，要交（jiāo）土地使用（yòng）税、房（fáng）产税（shuì），比较（jiào）复杂。如（rú）果开征物业（yè）税（shuì），可以把土（tǔ）地使用税、房产（chǎn）税合在一块（kuài），在交（jiāo）了土地出让金之后，土地就不用再交使用税了。因此，开征物业税，会对费、税的管理进行重新规范。而房产税（shuì）只是在原有基础上征税，综合配套（tào）的进一步改革（gé）目标是达不到的。”

但他同时表示，目前由于物业税开征涉及到的利益方比（bǐ）较（jiào）多，首先（xiān）绕不开（kāi）立法程序，“要出（chū）台物业税，肯定要先通过人大（dà）立法变成（chéng）法律，虽然从长远看（kàn）是（shì）一个好税种，但是（shì）‘远（yuǎn）水不解（jiě）近渴’，开征房产税更为现实（shí）。”

刘桓告诉记者，房产税在（zài）美国就叫房（fáng）地产（chǎn）税。在美国，房（fáng）地产包含土地所有权，买卖（mài）、转（zhuǎn）让时是房子跟地一起转让（ràng）。但在中国，由于土地属于国有（yǒu），如（rú）果按照房地产税来征收不合适。

“其实（shí）当时之所以提出物（wù）业税概（gài）念，核心是绕开地权的问题，毕竟地面建（jiàn）筑是你（nǐ）的;而没有（yǒu）土地的地面建筑，在香（xiāng）港就（jiù）叫物业，所以当时就提（tí）出要开征物业税。虽然有点不伦不（bú）类、怪模（mó）怪样，但是准确地表达（dá）了这个含义（yì）。” 刘（liú）桓告诉记者（zhě），叫什（shí）么名称（chēng）并不重要（yào），重要的（de）是能不能（néng）开征以（yǐ）及能不能达到（dào）开征的目（mù）的。”

5月11日，国（guó）家税务总局一位官员在一（yī）个公开场合表示（shì），“前（qián）段时间大（dà）家所说（shuō）的住房（fáng）保有税、房产消费税都是（shì）错（cuò）误（wù）的（de），并没有这两（liǎng）个税种。根（gēn）据现有的法律，房产税与物（wù）业税有可能启用（yòng）。”

“不太可能是物业税，有可能（néng）是房产税。” 这位官员说。

上海、北京或将（jiāng）率先（xiān）试点

目（mù）前，物业税试点（diǎn）还（hái）在（zài）紧锣密鼓进行，而房产税的开征已经提（tí）上议事日程。

近（jìn）日，有消息称，上海（hǎi）正紧锣密鼓讨论制订上海（hǎi）楼市调（diào）控细则，其中包（bāo）括房产（chǎn）税征收办法。最（zuì）终选定的方案是应用现有（yǒu）的房产税概念，初步草案将家庭人均（jun1）面积作为（wéi）是否（fǒu）征收房产税的（de）重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当（dāng）于房产价值8‰的房产（chǎn）税，计税基础为评估价（jià）而非房产成交（jiāo）价。

针对（duì）上述传（chuán）言，刘桓（huán）分（fèn）析（xī）认为，这或（huò）许是上海已经得到默（mò）许试点的一个信号，国家如果开（kāi）征（zhēng）房产税，或许（xǔ）会拿上海、北京、深圳等城市做先（xiān）行试点地区。只不过上海公布了房产税（shuì）消息，北京（jīng）目前（qián）没有表态。

“房（fáng）产税虽（suī）属地方税（shuì），但税收立法权在中央，上海能不（bú）能开通试点还（hái）要视中央统一的部署。”刘桓说。

房产税调控力度（dù）不大

我（wǒ）国现行的房地产（chǎn）税制，是在1994年税制改革的基（jī）础上逐步形成的。在现行的税制中，房地（dì）产业领（lǐng）域涉（shè）及的税项主要（yào）有营业税、土地增值（zhí）税、房（fáng）地产税、契税、耕地占（zhàn）用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定（dìng）资产方向调（diào）节（jiē）税等10多类。现行税制把（bǎ）行政机关、人民（mín）团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住（zhù）用房等房产列为免（miǎn）税（shuì）对象。

如果（guǒ）征收房产税有两个关键因素：计税依（yī）据和税（shuì）基如（rú）何确定。

已经披露并广（guǎng）为流（liú）传的上海（hǎi）试点方案中的（de）计税依据（jù）是（shì）需按年支付相当于（yú）房产值8‰的房产税。这意味着，如（rú）果一（yī）套房子价值100万元，那么，每年应交房产（chǎn）税8000元。在业内人士（shì）看来，“8‰”这（zhè）个数值比较接近（jìn）房产税对商业（yè）地产开征的额度。

记（jì）者注意到，在（zài）1986年版的《房（fáng）产税（shuì）暂行条例（lì）》中（zhōng）规定，对于不出租的房产，计税（shuì）依据（jù）是房产原值一次减（jiǎn）除10%至30%后的（de）余值（zhí），若没（méi）有房产原值作为依据，则由房（fáng）产所（suǒ）在地税务（wù）机（jī）关参考同类房（fáng）产核定，税率为（wéi）1.2%;对于出（chū）租的房产，租金（jīn）收入为计税（shuì）依据，税率为12%。

据记者了解（jiě），目前（qián）上报国（guó）务（wù）院法制局和人大法（fǎ）工委的（de）方案，也是按照原来的房产税，比照商（shāng）业经（jīng）营性地产自（zì）用房产的办法，原值打7折再乘以1.2%。

刘桓给记者算了一笔账，比如，一套（tào）价值 100万的（de）房子，按（àn）照70%折旧后（hòu）做为依（yī）据，就是70万，每（měi）年（nián）征收1.2%就是8400元（yuán）。这跟上海（hǎi）的8‰的房产税比（bǐ）较接近。

上（shàng）述国家（jiā）税务总局官员表示，“如果开（kāi）征房产税，调（diào）控力度并不大，不必太恐（kǒng）慌。”

(本（běn）文来（lái）源：中国经济周刊 作（zuò）者：王红茹)